경매 시장에는 참~~ 여러 유형의 물건들이 나오는데요
아파트와 오피스텔 말고도 토지, 도로, 차량, 종교시설, 숙박시설 등
정말 다양한 부동산 물건들이 있습니다.
오늘은 경기도 가평군에 위치한
숙박시설 경매 물건에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
기본정보
숙박시설(토지,건물 일괄매각)
위치 : 경기도 가평군 설악면 선촌리 464
물건번호 : 2022타경 70872
매각기일 : 23-04-20
감정가액 : 1,452,861,272원
최저가액 : 498,331,000원
유찰회수 : 3회
건물 및 임차인 현황
본건은 건물을 짓다가 중단된 상태로 정상적인 이용을 위해서는
향후 추가 공사가 필요한 상황입니다.
전체 건물 면적은 1369.39㎡ 으로 약 414평입니다.
지하 1층~지상 4층에 옥탑이 2개 층으로
층별 평수는 최대 78평까지 있습니다. (2~4층)
임차인은 2명으로 확인되나 대항력이 없어
낙찰자가 인수해야 하는 금액은 없습니다.
등기부현황(말소권리)
말소기준권리는 20.05.15 설정된 근저당이며
선순위 권리는 없으므로 모든 권리가 소멸되어
낙찰자가 부담하는 것은 없습니다.
건물 사진 및 위치
네이버 지도에서 해당 건물의 주소를 검색하니
"크리스털모텔"이라는 상호명이 나옵니다.
지도를 축소하여 위치를 보니
청평역에서 8km 떨어진 곳에 위치하고 있습니다.
해당 물건 주소지 반경 500m 에는
펜션과 주유소, 캠핑장, 야구장, 음식점등이 있고
해당 건물 앞에는 미원천이 흐르고 있습니다.
항공뷰로 본 건물 외관과 주변 환경입니다.
해당 건물 주변에는 마땅히 편의 시설은 보이지 않는 것 같습니다.
건물의 상태를 보기 위해 로드뷰를 확인해 보았습니다.
(직접 방문해서 확인하면 좋겠지만..^^;; 이럴 땐 로드뷰를 활용)
외관은 그럭저럭 괜찮아 보이는데
뒤편으로 쓰레기가 많이 쌓여있고, 공사가 중단된 지 꽤 오래되어 보입니다.
도로폭도 좁은 것 같으며
주차공간도 넓지는 않은 것 같습니다.
사진 상 보이는 앞에 있는 하천도 개울물? 수준이라...
뷰를 기대하기도 힘들어 보이는데요....
기타 정보 (시세)
출구 전략을 어떻게 하냐에 따라 다르겠지만
우선 권리상에는 큰 문제가 없어 보입니다.
주차장이 좀 협소하고, 공사가 중단된 점은 아쉽지만
대항력 있는 임차인도 없고, 위반건축물도 아닌데
지금까지 왜 낙찰이 되지 않았을까 하는 의문이 듭니다.
두 번이나 채권자의 매각기일연기 신청이 있었는데요
매각기일이 연기는
* 채무자, 소유자 또는 이해관계인의 신청이나
* 채권자의 연기신청으로 통상 2회에 한해 연기되는 것이 원칙입니다.
만약 채무자나 이해관계인의 요청으로
채권자가 매각기일을 연기한 것이라면
그 과정에서 원금이나 밀린 이자 일부분을 상환하면서
채권자를 설득했을 가능성이 있습니다.
(채권자가 그만큼 자신의 재산을 지키려고 노력한 것이겠죠)
소유자를 보니 라이프에듀(주)라고 되어 있어
검색해 보니 기타 교육지원 서비스업을 하는 회사라고 나오네요
참으로 뜬금없는...?
해당 법인은 2020년 4월에 설립되었고
2020년 5월 해당 물건 소유권이 라이프에듀로 이전되었습니다.
어떤 용도로 사용하려고 했던 것인지?
궁금하네요..
해당 물건지 근처 시세를 파악해 보니
대부분 토지 매물이었습니다.
현재 물건의 토지면적은 1418 ㎡ (428.95평)입니다.
인근 토지 매매가격은 2769㎡ (837.62평) 25억 원입니다.
해당 물건의 감정가액이 14.5억 원인데, 최저가액이 5억원 미만이므로
최저가에 낙찰받는다면 인근 시세 대비 저렴한 가격임에는 분명한 것 같습니다.
개인적으로 가평 하면 떠오르는 것이 바로 카페!!
주말만 되면 가평으로 가는 길이 엄청 막혔던 기억이 있습니다.
그럼에도 굳이 카페를 찾아 가평을 가는 이유는
도심에서 느낄 수 없는 한적함과 평온함이 있기 때문이 아닐까요 :-D
궁금해서 해당 물건지 주변에 카페가 있는지 검색해 보니
차량으로 3분~5분 거리에 3개의 카페가 있었습니다.
수익성은 따져봐야겠지만
저렴하게 건물을 낙찰받아 인테리어와 마케팅에 조금만 더 신경 쓴다면
수익률은 괜찮지 않을까 개인적으로 조심스럽게 생각해 봅니다..ㅎ
요즘엔 워낙 대형카페도 인기가 많아서
입소문 잘 타면 찾아오는 손님들도 많은 것 같습니다.
(하지만 요즘 인테리어 비용이 만만치 않아서..
쉽진 않을 것 같습니다ㅠㅠ)
해당 물건지와 주변 환경이 비슷할 것 같은 "달쌈커피" 로드뷰를 확인하니
주차장이 넓고 후기에 따르면 분위기가 한적해서 좋다고 하는 얘기가 많네요~
물론 당연히 맛도 있구요~
뷰가 월등하게 좋은 건 아니지만 여름에는 푸릇푸릇한 자연을 만끽하며
커피를 마실 수 있을 것 같습니다 ♬
결론
다양한 물건을 공부하다 보면
결국 중요한 것은
1) 경매에 참여하는 목적과 (기대하는 목표)
2) 출구전략을 분명히 하는 것이라는 생각이 듭니다.
매각차익을 위한 것인지?
임대수익을 얻기 위함인지?
사업을 위한 목적이라면 어떤 사업을 할 것인지?
직접 운영할 것인지? 위탁할 것인지?
EXIT는 언제 어떻게 할 것인지?
등등등... 고려해야 하는 부분이 참 많은 것 같습니다.
그리고 아파트나 오피스텔이 아닌
상가나 숙박시설, 종교시설 같은 특정 목적으로 사용되었던
부동산 입찰에 참여할 때에는 물건에 대한 권리분석뿐 아니라
주변입지와 상권분석 그리고 업종에 대한 분석도 필수적인 것 같습니다.
어떤 사업/업종을 선택하냐에 따라
대출에 제한이 있을 수 있고, 인허가가 필요할 수도 있기 때문입니다.
흥미로운 물건을 보다 보면
저도 어느새 장밋빛 미래를 꿈꾸지만 ㅎㅎ
현실은 그보다 냉혹하니...ㅜ
실패를 조금이라도 줄이려면
철저하게 조사하고 분석하는 것이 매우 중요한 것 같습니다.
저는 경매전문가가 아닌 경매에 관심을 갖고 공부해 가는 투자자 중 한 명일 뿐이오니
본 포스팅은 참고 목적으로만 읽어주시면 감사하겠습니다.
제 의견은 완전히 틀릴 수도 있으니 투자에 대한 의사 결정은 투자자 본인의 100% 의지로 진행하시기 바랍니다.
또한 블로그 내용은 투자 결과에 대한 법적 책임의 증빙 자료로 사용될 수 없습니다.
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