[부동산경매] 2021타경54221 (반값경매?)
오랜만에 흥미로운 경매물건을 발견!!
감정가액에서 50%이상 할인된 물건이라 가져왔습니다.
기본정보
다세대빌라(토지/건물 일괄)
위치 : 서울시 중곡동 (7호선 중곡역)
물건번호 : 2021타경54221
매각기일 : 23년 2월 6일(월)
감정가액 : 1.65억원
최저가액 : 0.54억원
유찰횟수 : 5차 유찰
건물 및 임차인현황
특이사항
* 위반건축물 등재
* 임차인 대항 있음 (보증금 1.9억원)
안타깝게도 이번 경매물건에는
"위반건축물"과 "임차인 대항"이라는
2가지의 리스크가 존재하고 있습니다.
이런 물건을 낙찰하고자 할 때에
고려해야 하는 점은 다음과 같습니다.
1. 위반건축물 원상회복의무와 이행강제금(벌금)
2. 대항력 있는 임차인의 보증금
세금을 제외하고 비용적인 면에서 단순 계산을 해보면
해당 물건의 감정가액은 약 1.65억원이고
현재 최저낙찰가액은 0.54억원입니다.
0.54억원+원복비용/벌금+보증금인수(1.36억원)
세금을 제하고도 대략 1.9억원+a 의 비용이 들어간다고 볼 수 있습니다.
감정가액보다 최소 3천 이상 돈을 더 들여야 하는 상황입니다.
(단, 보증금 전액을 인수한다고 가정)
과연 이 정도의 비용을 들여서라도
낙찰받는 것이 좋을지 여러가지 고민을 해봐야 할 것 같습니다.
등기부현황(말소권리)
인수되는 권리는 없지만
몇 가지 특이사항이 있습니다.
2017년 11월 20일 소유권이 이전되었는데
앞선 임차인의 확정일은 2017년 9월 18일이고,
전입일은 2017년 10월 11일입니다.
다시 말해
임대인의 소유권 이전보다
임차인의 확정일/전입신고일이 더 빠르다는 것입니다.
(여기서..약간 쎄함을 느낍니다.....)
또 다른 특이사항은
소유권이전 비고란에 "신탁재산의 귀속" 이라고 적힌 부분입니다.
쉽게 말해
부동산 소유자가 신탁회사로부터 대출 받아 구입했다는 것을 의미하고
임대인이 대출금을 다 갚을 때까지 부동산에 관한 소유권은 신탁회사에 있다는 것을 말합니다.
개인적으로 조심스러운 추측이지만...
전세사기가 있었던 건 아닌지 의심이...살짝..
요즘 전세사기 이슈가 워낙 많아 부동산은 항상 꼼꼼하게 봐야겠다는
생각이 듭니다ㅠㅠ
신탁등기의 경우 근저당권보다 비용이 적게들고 취득세 부분에 있어서
장점이 있어 대출을 받아 부동산을 구입하는 사람들이 애용하는 수단인데요~
임차인 입장에서
신탁등기된 부동산은 그렇지 않은 부동산보다 권리관계가 복잡한 편이기 때문에
임대차 계약을 체결할 때 각별한 주의를 기울여야 합니다!!!
부동산담보신탁 구조에 대한 상세한 내용은
아래 링크 참고해주세요↓
https://obiz.kbstar.com/quics?page=C016258#loading
부동산신탁 ( 기업뱅킹 | 금융상품 | 신탁 | 신탁상품 | 재산신탁 | 부동산신탁 )
(파산법 제6조,회사정리법 제 123조)
obiz.kbstar.com
네이버 부동산에서 물건 소재지를 검색하여
현재 매매 호가를 확인해봤습니다.
비슷한 면적이 매매가 2억 3천에 매물이 올라와 있습니다.
현재 해당 물건지 주변으로
2년 이내 신축 빌라 매매가 많이 나와있는 상황이고
36.64㎡/29.85㎡ (공급/전용면적) 기준으로
매매가는 3.5억~3.6억 수준입니다.
결론
위반건축물, 대항력있는 임차인의 존재
향후 해당 빌라 가격 상승 여부 등등 여러가지를 고려했을 때
현재 낙찰가격으로는 조금 어렵지 않나..라는 생각을 해봅니다.
(제대로 된 출구 전략만 있다면 매력적인 물건이 될 수도 있다고 생각합니다.)
저는 경매전문가가 아닌 경매에 관심을 갖고 공부해 가는 투자자 중 한명일뿐이오니
본 포스팅은 참고 목적으로만 읽어주시면 감사하겠습니다.
제 의견은 완전히 틀릴 수도 있으니 투자에 대한 의사 결정은 투자자 본인의 100% 의지로 진행하시기 바랍니다.
또한 블로그 내용은 투자 결과에 대한 법적 책임의 증빙 자료로 사용될 수 없습니다.
